俞燕:六年房贷春秋

2022年05月19日08:02    作者:俞燕  

  文 |俞燕

  任泽平有句名言:房地产市场,长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  人口很难按意志在短期内实现调控,通过土地和金融实现调控,则要相对容易。

  5月15日,周日的下午,PBC和CBIRC联合发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称“115号文”),瞬间搅动原本很平静的周日时光。

  公告只有三段,核心要点有二:一是首套普通自住房的商业性个人住房贷款(下称“房贷”)的利率下限,调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二是在此全国统一的贷款利率下限基础上,各地银行机构可在“因城施策”之下,自主确定辖区内的首套和二套房房贷利率的加点下限。

  这是自2019年8月25日PBC发布“房贷新政”,实施以贷款市场报价利率(LPR)作为定价基准的机制以来,首次对加60个基点的政策进行调整。

  而更大的意义在于,这是自2021年12月高层提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”以来,房市政策松动迹象在金融业的一次体现。

  在“房住不炒”的主基调之下,房贷利率的调整,会直接地影响到普遍购房者的钱袋子的松紧。虽然从实际效果来看,本次调整后,可能每月少付的利息不过仅有几百上千。但是对于低迷的房市来说,却是发出了一个积极的信号。

  新规发布刚刚两三天,已有天津、郑州、济南、廊坊等地的银行迅速响应,宣布实施首套房贷利率新规了。总体来说,那些面临楼市下行压力的二线城市率先成为“先头部队”,北上广超一线城市仍按兵不动。

  不管怎么说,让民众的合理住房需求得到满足,减轻房贷压力,进而提振低迷的楼市,总归于利好消息。至于能达到多大的提振效果,市场说了算。

  周日的惊喜

  5月15日的新政,多少有点“情理之中,意料之外”的意味。

  在PBC出手之前,从2021年11月开始,多地出台了购房补贴、房贷利率下调等措施,试图让房市企稳,但收效不大,房地产业的销售和土地投资情况依然难改颓势。

  进入2022年,1月的M1同比增速罕见地出现负增长。2月的居民部门中长期信贷首次出现负值。4月对实体经济发放的人民币贷款,创2007年以来的新低。住户部门贷款继2月以来二度为负增长,其中,住房贷款减少605亿元,负增长4022亿元……

  3 月16日,金稳委以及多个监管部门纷纷表态,对房地产企业防范化解风险要“及时研究”。

  房市政策松动的风向,叠加今年以来表现惨淡的金融数据,让市场对下一步监管政策的调整,已多少有了预期。

  在周日这样一个出其不意的时间段出炉的“115号文”,打破了现行的房贷利率不得低于LPR利率的规定,让利率调整有了更大的空间。

  2019年8月25日,PBC发布公告称,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,自2019年10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。银行则按照 “因城施策”的原则,根据本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,确定每笔贷款的具体加点数值。

  这便是现行的个人房贷利率形成机制的由来。该机制被业内认为房贷利率可以比较及时地反映市场利率的波动,有利于风险释放与效率提升。

  LPR一般每月20日公布一次,在公开市场操作利率(一般指中期借贷便利利率,即MLF)基础上加点后,根据报价行的报价算术平均后得出。而个人房贷利率则在LPR的基础上,通过加基点来确定。从目前来看,首套房的利率不低于相应期限的LPR。

  此次发布的“115号文”则规定,首套普通自住房的个人房贷利率下限,调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前5年期以上LRP 为4.6%,那么,首套房贷利率将变成不低于4.4%

  虽然各银行根据“因城施策”,在多地将房贷利率下调20个到60个基点。但这次新规是对全国统一的贷款利率下限的调整。

  此前PBC发布的数据显示,3月个人住房贷款加权平均利率为5.49%,新发放的个人住房贷款利率为5.42%。而贝壳研究院统计的重点城市3月首套房利率则为5.34%,均高于“115号文”实施的4.4%利率下限。可以看出,此次的调整幅度确实不小。

  虽然,折算下来,百万元的房贷,每月少还的利息不过少则几百元多则上千,但提振市场的信号意义更大。

  房贷利率是购房者的主要购房成本。“115号文”的发布,对于减轻购房者的成本压力,满足2021年12月高层提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,将起到一定的作用。

  自从“115号文”发布后,最忙的不是银行信贷员,而是房产中介人员。除了在朋友圈里狂欢,敬业的房中介小哥们已纷纷拿起电话打给自己的客户:“喂喂,出新政策喽,利率降低了哟,要不要先还了再转成新的呀?”

  虽然新政只适用于新发放的首套房房贷,对于存量房贷和二手房房贷,也没耽搁房中介们动脑筋,游说客户搞“曲线运动”。

  办成这么一笔所谓的“转房贷”,中介手续费就有3到5个点。果然是买的不如卖的精!

  五年从严调控

  自从2003年8月房地产被明确为支柱产业的地位以来,房地产业在GDP的比值越来越大(2021年为6.78%),对财政的贡献度越来越大(2021年占财政收入的40%),其兴衰不仅影响到经济,更影响到社会的方方面面。

  如果从上世纪80年代我国房地产业开始起步来算,40多年来这一行业经历了数次起起落落,房地产业政策亦在松紧之间不断切换。

  2016年成为近十年来房地产业的一个重要拐点。

  这一年12月,CEWC会议首次提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房的居住属性。这一监管理念的提出,被业界视为可能将影响未来三十年房地产的里程碑式事件。

  在此之前的2016年9月30日,北京出台了被业内称作“京八条”的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,宣布收紧房地产调控政策,开启了新一轮调控收紧的序幕,被市场认为是本轮房地产调控的真正起点。

  巧合的是,同样是在9月30日,PBC和原CBRC在2014年的这一天发布的被称作“930新政”的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,彼时被市场认为是有史以来力度最大的房贷刺激政策。

  此一时,彼一时。2017年,随着各地“限售”政策的出台,楼市的供给侧调控收紧,房地产市场开始回归理性。对于原CBRC来说,银行业需严防的十大风险之一,便包括严防房地产领域风险。

  尽管调控之手不断收紧,楼市火热的态势仍未消减。有关数据显示,2017年12月的房屋销售面积达22840万平方米,创下单月成交最高的历史纪录。这一年的商品房销售额,有史以来首次突破13万亿,商品房销售面积则首次突破16亿平方米。

  高企的房价,对民众尤其是年轻人来说,依然是不能承受之重。2018年4月,著名的经济学家樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中,回答台下观众的提问“年轻人是否要买房” 时,表示如果年轻人买房,六个钱包(指父母、爷爷奶奶、外公外婆等六个长辈的积蓄)凑在一起能够帮助支付首付的话,“还是买房好”。如果财力不允许,则应考虑租房,不要勉强“上车”。

  不过,大家只记住了樊纲说的“六个钱包”,而忽略了这个词的语境。于是,“六个钱包”成为房地产业一个著名的梗,时至今日仍被人提起。

  2018年,房地产调控政策频频出台,各地房地产市场开始高温转为退烧。尽管如此,2018年,全国商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,再创历史新高。不过,从去库存的角度来看,2018年商品房待售面积则创下57个月新低。

  2019年8月25日,PBC发布“房贷新政”,在房贷利率中引入现行的LPR利率定价机制。

  通过金融手段调控楼市的同时,监管部门亦在关注与金融业相关的房地产业的一种现象。2019年9月3日,在CBIRC召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上,郭先生首次提出“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。此后,“遏制房地产金融化泡沫化倾向”取代“遏制房地产泡沫化倾向”这一表述,成为金融管理部门在房地产领域的行动指南。

  房地产与金融业深度关联,有统计显示,世界上发生过的130多次金融危机,有100多次与房地产有关。距我们最近的那场2008年国际金融危机,同样源自房贷危机。

  2020年8月20日,房地产业迎来又一道严厉的调控新政——345新规”,其以有息负债规模作为融资管理的操作目标,为众房企划定了“三道红线”。

  此后,“三道红线”犹如红外线,让那些动辄把1亿元当作“小目标”的豪横房企,显出那些华丽数字背后的人间真相。不到一个月,H大的一则于恳请支持重大资产重组项目的报告在网上流传开来。

  这一年12月2日,郭先生再次撰文指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,房地产相关贷款已占银行业贷款的39%,要坚决抑制房地产泡沫。

  2020年的最后一天,PBC、CBIRC发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将银行的房地产贷款和个人住房贷款的余额占比上限,划出了五档。此举在房地产业看来,意味着楼市将从“三道红线”变成“五道红线”。

  从2021年以来,房企正式进入降杠杆测试期。按照要求,到2023年底,所有房企都要实现达标。

  2021年3月16日,FSB召开专题会议时指出,房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

  数天后,针对一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域的问题比较突出,影响到房地产调控政策效果,一行一会一部联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,表示将对违规问题督促整改和加大处罚。随后,猫腻颇多的房企商票数据,亦被纳入监控范围。

  2021年9月24日,PBC货币政策委员会在三季度例会时,首次提及房地产,要求“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。这是2009年一季度以来,该委员会首次在季度例会中提及“房地产”的字眼。

  从宏观层面来说,稳地价、稳房价、稳预期成为2021年房地产业的监管主基调。

  而在这一年,债券违约、暴雷,则成为一批房企的状态基调。三大国际评级机构下调的房企评级次数,已超过上一年的两倍多。

  这一年,尽管疫情未消,房企见到金融监管人士的机会多了起来,被约谈,或参加座谈会。

  稳字下的松动

  到了2021年12月6日,PBCC和CEWC会议皆提出,在坚持“房住不炒”的定位之下,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这一表态被业内解读为房地产调控政策可能会出现微调。

  转眼进入2022年。2月8日,PBC与CBIRC发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,对障性租赁住房有关贷款不实行集中度管理。

  两天后,《全国性商品房预售资金监督管理办法》出台,首次从全国层面对商品房预售资金进行统一安排。

  3月1日,郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,成为房地产本轮从紧调控政策以来,首个在限购限售等方面全面系统性松绑楼市的限购城市。

  在“因城施策,促进房地产业良性循环和健康发展”的房地产业调控要求之下,金融监管部门亦加大了对房地产业的金融支持。4月18日,PBC出台的“抗疫23条”中,亦提出要完善住房领域金融服务,因城施策实施好差别化住房信贷政策,同时要求金融机构要“区分项目风险与企业集团风险”。

  4月,CBRIC在一次会议上提出,要支持改善和刚性住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

  PBC则表示,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序。此外,还召开了专题会议,商讨为问题房企实施纾困。

  5月16日,CBRIC在《求是》发表的《持之以恒防范化解重大金融风险》中指出,房地产泡沫化金融化势头已得到根本性扭转。

  房地产放松已成为2022年的主旋律,一大批不同层级的城市调整了房地产政策,手段则包括调低房贷利率、放松公积金贷款、购房补贴、降低房地产交易税费,一些非限购城市则重启最低首付20%,等等。

  有关数据显示,4月的全国商品房均价为9502元/平方米,降幅达10.8%。

  (本文作者介绍:“喻观财经”创始人、资深财经媒体人。长期观察和研究金融领域。)

责任编辑:张文

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